4.国有土地使用权出让的方式

　　土地使用权出让，按规定可以采取拍卖、招标、双方协议三种方式，但应尽量通过招标、拍卖的方式进行。商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取招标、拍卖方式；没有条件，不能采取上述方式的，才可以采取双方协议的方式。

　　5.房地产转让的条件

　　以出让方式取得土地使用权的，土地使用权享有者转让房地产时，应当符合以下条件：（1）按照出让合同的约定，已经支付全部土地使用权出让金，并办理手续，取得土地使用权证书；（2）已按照出让合同的约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上；属于成片开发土地的，已形成工业用地或者其他建设用地条件；（3）转让房地产时，房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。以划拨方式取得土地使用权的，土地使用权享有者一般不能转让其占用的房地产。确需转让的，应当按规定报请有批准权的人民政府审批。经审批准予转让的，应当将土地使用权由划拨改为出让，由转让房地产的一方办理土地使用权出让手续，依照国家规定支付土地使用权出让金。

　　6.商品房预售的条件

　　商品房预售，应当符合以下条件；（1）预售方已全部交付土地使用权出让金，并办理手续，取得土地使用权证书；（2）预售方持有建设工程规划许可证和施工许可证；（3）按提供的预售商品房计算，预售方投入的建设资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；（4）已办理预售登记，并取得商品房预售许可证明。预售方应当按照国家有关规定将预售合同报县以上人民政府房管部门和土地管理部门登记备案。

　　7.房地产禁止转让的情形

　　《城市房地产管理法》第37条规定，以下房地产不得转让：（1）以出让方式取得土地使用权，不符合转让房地产条件的；（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（3）依法收回土地使用权的；（4）共有房地产，未经其他共有人书而同意的；（5）房地产权属有争议的；（6）未依法登记，领取房地产权属证书的；（7）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

　　8.房地产抵押的范围

　　依照法律规定，以下房地产可以设定抵押权：（1）依法取得的房屋所有权，连同该房屋占用范围内的土地使用权；（2）依法通过出让、转让方式取得的土地使用权；（3）法律规定的其他可以抵押的房地产。法律规定不得设定抵押权的房地产包括以下几种：（1）权属有争议的房地产；（2）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；（3）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物：（4）已依法公告列入拆迁范围的房地产；（5）被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；（6）依法不得抵押的其他房地产。

　　9.抵押房地产处分的条件和方式

　　发生以下情况之一的，抵押权人有权要求处分抵押的房地产：（1）债务履行期满，抵押权人未受偿的，债务人又未能与抵押权人达成延期履行协议的；（2）抵押人死亡、或者被宣告死亡而无人代为履行到期债务的，或者抵押人的合法继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务的；（3）抵押人被依法宣告解散或者破产的；（4）抵押人违反规定擅自处分抵押房地产的；（5）抵押合同约定的其他情况。

　　发生上述情况之一的，经抵押权人和抵押人协商，可以通过拍卖等合法方式处分抵押房地产。协议不成的，抵押权人可以向人民法院起诉。抵押权人欲处分抵押房地产时，应当书面通知抵押人；抵押房地产为共有或者出租的，还应当同时书面通知共有人或者承租人；在同等条件下，共有人或者承租人依法享有优先购买权。

　　以划拨方式取得土地使用权连同地上建筑物设定抵押进行处分时，应当从处分所得的价款中缴纳相当于土地使用权出让金的款项后，抵押权人方可优先受偿。房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。

　　10.房地产抵押登记的基本要求

　　房地产抵押合同自签订之日起30日内，抵押当事人应当到房地产所在地房地产管理部门办理房地产抵押登记。房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。以取得房屋所有枞证书的房地产抵押的，登记机关应当在原《房屋所有权证》上做他项权利记载后，由抵押人收执，并向抵押权人颁发《房屋他项权证》。以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。

　　抵押合同发生变更或者抵押关系终止时，抵押当事人应在变更或终止之日起l5口内，到原登记机关办理变更或者注销抵押登记。

　　九、知识产权法律制度

　　（一）考试目的

　　通过对知识产权法律制度的考核，测试考生对我国《专利法》、《商标法》和《著作权法》基本规定的掌握情况，考核考生运用法律知识解决知识产权的权利归属、权属争议及其管理等问题的能力。

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