（三）要点说明
1.建筑物损耗的概念和造成筑物损耗的因素
建筑物损耗是指建筑物在使用过程中，由于各种原因造成建造物效用递减，从崦引起的价值上的损失。具体体现为有形损耗和无形损耗两种类型。造成建筑物损耗的原因是多方面的，一般将其归类为物质因素、功能因素和经济因素三类。
2.建筑物损耗确定方法
建筑物损耗确定方法主要有：使用年限法、观察法、综合法等。
使用年限法。使用年限法是将建筑物的损耗建立在建筑物的耐用年限、已使用年限或剩余使用年限之基础上的方法，其主要计处参数为建筑物损耗率可成新率。
资产评估所用的寿命年限是经济耐用年限。建筑物的经济耐用年限根据建筑物的结构、用途和维护保养情况，结合市场状况、周围环境、经营收益状装饰品等综合判断，同时参考土地使用年限根据实际使用年限的调整得到的。建筑物成亲摔可在计算出损耗率的基础上得到，利用成新率可求得建筑物的现值。
观察法。观察法又称打分法，是由具有专业知识和经验的工程技术人员对建筑物实体各主要部位进行关察打分，以判断被评估建筑物的损耗率的方法，依据评估对象的实际技术情况，对照不同结构建筑物损耗率的评分标准，在现场时边按结构、装修、设备三个部分再区分不同部位别打分，然后计算损耗率。
综合法。综合法是指在运用多种方法基础上综合确定损耗率左成新率的方法，通过运用多种方法进行损率或成新率的测算，进行加机平均最后综合确定建筑物损耗率或成新率的方法。其中比较同典型的有观察与使用年限加权平均法。
其他方法。如修复法，是通过估算建筑物恢复到原有全新功能所需要的修复费用占该建筑物的重置价值（再生产价值）的百分比确定损耗率的方法。在实际工作中，还应卉分建筑物的主体与附属设备，分虽计算其损耗的方法，根据各部分价值占重置价的比值确定权系数，通过另权平均确定建筑物的损耗率。
3.确定建筑物损耗的现场工作程序和现块勘察要点。
对于规模较大，房屋建筑物数量较多的企业，在实地勘察之前，先对被评估单位的房屋建筑物进行分类，以便明确重点，区别对待。勘察时应事先按厂区或小区规划或根据现场情况安排一个合理的勘察线路，并将预先安排好的勘察日程事先通知对方。在进行房屋建筑物的勘察时，应对照资产评估登记表和总平面图及共编号，对房屋建筑物逐栋进行勘察。进行现场勘察前，应事先准备好建筑物现场勘察表。对建筑物进行现场勘察后，应依据勘察结果，以及已合用年限、维护、保养、合用情况等估计尚可使用年限或建筑物经济耐用年限，计处茁损耗率或成新率。现场勘察的要点应围绕各类结构建筑的结构、装饰装修和设备部分的成新状况展开。
4.《民用建筑可靠性鉴定标准》（GB50292－1999）和《工业厂房可靠性鉴定标准》（GBJ144－90）的相关内容
《民用建筑可靠性鉴定标准》（GB50292－1999）是为正确鉴定民用建筑的可靠性，加强对已有建筑物的安全与合理使用的支术管理而制定的。《工业厂房可靠性鉴定标准》（GBJ144－90）是为已有工业厂房的可靠性鉴定提供统一程序和准则而制定的。上述两个标准能力工业厂房和民用建筑成新率鉴定提供参考。
十一、建设用地
（一）考核目的
建设用地的相关知识是土地评估的基础知识。为正确理角解地价的含义和合理确不定期土地价值，评估人员应当熟悉建设用地的特征和分类，熟悉建设用地取得及费用补偿方式、转让及丧失的情况，熟悉国家对建设用地管理的相关规定。这部分主要考核评估人员对地价及其价值影响因素的熟悉程度以及对土地成本构成的熟悉程度。
（二）考试基本要求
熟悉建设用地的特性及建设用地的分类，了解建设用地的环境。
掌握建设用地的取得及建设用地的相关费用和相磁工作，熟悉建设用地的转让和丧失。
掌握城市规划对房屋建筑及建设用地的了制作用，掌握土地利用总体规划对建设用地的限制作用，熟悉耕地保护的相关规定，熟悉土地整理和土地相关规定，了解国家对加强开发区管理的相关规定。
（三）要点说明
建设用地的基本特性
建设用地的基本特性包括其非自然生态利用特性、区位利用特性、相对因难性等。
建设用地的分类
根据用地的分类《土地分类》规定期，我国的土地分为三大类，即农用地、建设用地和未利用地。其中，建设用地又分为商服用地、工矿仓储地、公用调施用地、公共建设地、住宅用地、交通运输用地、水利设施用地和特殊用地8个二级类。
3建设用地的取得
根据我国《房地产管理法》规定，获得国有土地使用权的基本方式有两种：出让和划通过出让方式获取国有土地合使伤脑筋权又可以分成两种具体方式：一是招标、拍卖、挂牌、二是协议出让。建设用地取得的其他方式还包括：租赁和转让等。
4.取得建设用地的相关费用和相关工作
建设通知地如通过行政划方式取得，则须承担征地补偿费用或对原用地单位或个人的拆迁补偿费用；若通过市场机制取得，则不但承担以上费用，还须向土地所有者支付有偿使用费，即土地出让金。
（1）征地补偿费用及征地补偿安置相关工作。征地补偿费用包括土地补偿费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、安置补助费、新菜地开发建设基金、耕地占有税、土地管理费等。征地补偿安置工作的基本出发点是：要保证被征地农民原有生活水平不降低。但在得到征地通告后，农村集体经济组织和农户还在似征土地上抢栽、抢种、抢建的，在征地时一律不予补偿。省级国土资源部门要合同有关部门制定省域内各县（市）耕地的最低统一年产值勤标准，报省级人民政府批准后公布执行。土地补偿费和安置补助费的统一年产值赔数，应按照保证被征地农民原有生活水降低的原则，在法律规定范围内确定。经依法批准占用基本农田的，征地补偿按当地人民政府公布的最高补偿标准占用基本农田的，征地补偿按当地人民政府公布的最高补偿标准执行。被征地农民将采取农业生产、重新择业、入股分红、异地移民“四种安置途径。符合规定条件的纳税人可以按规定程序向土地管理机关同级征收面关提出耕地占有税、契税的减免申报。
（2）拆迁安置工作及补偿费用。拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人按上述方法计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费，对于在规定的搬迁期限届满前搬迁的，拆迁人可以付给提前搬家奖励费；在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费；被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费。搬迁补助费和临时安置补助费的标准，由少、自治区、直辖市人民政府规定。
（3）出让金、土地转让金。土地使用权出让金为用地单位向国家支付的土地所有权收益，出让金标准一般参考城市基准地价并结合其他因素制定。有偿出让和转让使用权，要向土地受让者征收契税；转让土地如有增值，要向转让者征收土地增值税；土地使用者每年应按规定的标准缴纳土地使用费。
5.建设用地的转让和丧失
（1）建设用地的转让。依法取得的国有土地使用权可以依法转让。以出让或划拨方式取得的国有土地使用权的转让服从不同的转让条件。建设用地的转让应当签订书面转让合同，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。以出让方式取得的土地使用权转让，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。
（2）建设用地的丧失。建设用地的丧失有两种情况：土地的灭失和建设用地被政府收回。由于地震、山崩、泥石流、火灾等自然原因造成土地灭失的情况，建设用地自然丧失。建设用地的丧失主要是被政府收回。政府收回的方式包括正常收回和闲置土地的收回。
6.城市规划对房屋建筑及建设用地的限制
《中华人民共和国城市规划法》规定，“城市规划区内的土地利用和各项建设必须符合城市规划，服从规划管理”。城市规划对房屋建筑及建设用地的限制作用体现在以下几个方面：（1）城市规划对建设项目立项的要求；（2）城市规划对建设项目申请用地的要求；（3）城市规划对建设项目设计方案审批的要求；（4）城市规划对建设项目开工的要求；（5）城市规划对建设项目竣工的要求；（6）城市规划对建设项目临时用地的要求；（7）城市规划的其他要求；等。
7.土地利用总体规划对建设用地的限制
《中华人民共和国土地管理法》规定，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。土地利用计划制定、建设项目瞬息地预审、农用地转用和建设用地审批、城市和村镇规划建设用地规模审核、土地开发整理、土地执法检查等，都必须依据和符合土地利用总体规划。土地利用总体规划对建设用地的具体限制内容包括：（1）土地利用总体规划对实施城市规划占用土地的规定；（2）土地利用总体规划对具体建设项目建设用地的规定等。
8.耕地保护的相关规定
《中华人民共和国土地管理法》规定，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。《中华人民共和国土地管理法》保护耕地的方式是实行基本农田保护制度。国家对应当根据土地利用总体规划划入基本农田保护区严格管理的耕地类型做出了具体规定。国家耕地保护政策的相关规定包括：（1）国家实行占用耕地补偿制度；（2）非农业建设必须节约使用土地；（3）禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地；（4）基本农田保护区经依法划定后，任何单位和个人不得改变或者占用等。
9.土地整理和土地复垦的相关规定
土地整理，就是依据土地利用总体规划和土地开发整理规划，对农村地区田、水、路、林、村进行综合整治；对在生建设过程中，挖损、塌陷、压占、污染破坏的土地和洪灾、滑坡崩塌、泥石流、风沙等自然灾害损毁的土地进行复垦；对滩涂、盐碱地、荒草地、裸土地等未利用的宜农土地进行开发利用。土地复垦，是土地整理的一种，是指对在生产建设过程中，因挖损、塌陷、压占等造成破坏的土地，采取整治措施，使其恢复到可供利用状态的活动。国家对土地整理和土地复垦的相关规定包括：
（1）土地开发整理要与保护和改善生态环境协调统一；
（2）土地开发整理要与农业生产结构调整有机结合；
（3）加大工矿废弃土地复垦力度；
（4）土地复垦应当与生产建设统一规划等。
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2005-4-27
