六、建筑工程量计算
（一）考试目的
建筑工程工程量的计算是确定建设工程造价的重要环节，识图是评估人员通过读图认识建筑工程构造和计算工程量和重要途径。这部分内容主要考核评估人员建筑建筑工程识图能力和工程量计算的熟练程度。
（二）考试基本要求
1.熟悉建筑工程图纸的基本内容，了解工程图纸及其分类、识图原理。
2.掌握房屋建筑面积计算规则，了解房屋建筑面积的概念和作用。
3.掌握土方工程中人工挖土方工程量计算规则、砌体工程主要项目工程量计算规则，以及混凝土及钢筋混凝土主要项目、工程量计算规则，熟悉土方工程、砌体工程、混凝土及钢筋混凝土其他工程量及门窗工程、楼地面工程、装饰装修工程量计算规则。
4.了解桥梁工程、隧道工程、公路工程、铁路线路工程量计算思路。
（三）要点说明
下述房屋建筑面积计算规则是指国家建设行政主管部门颁布的《建筑面积计算规则》，工程量计算规则是指《全国统一建筑工程预算工程量计算规则》1.房屋建筑面积计算规则
（1）计算全面积的范围。
①单层建筑物；
②多层建筑物
③结构、层数不同的同一建筑物；
④地下室、半地下室、地下车间、仓库、商店、车站、地下指挥部等相应出入口；
⑤坡地建筑物利用吊脚空间设置的架空层和深基础地下架空层，其层高超过2.2m时；
⑥穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅及回廊；
⑦室内楼梯间、电梯间、提物井、垃圾道、管道井等；
⑧书库、立体仓库；
⑨有围护结构的舞台灯光控制室；
⑩建筑物内设备管道间、贮藏室其层高超过2.2m时；
⑾屋面上部有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等；
⑿建筑物外有围护结构的门斗、眺望间、观望电梯间、阳台、橱窗、挑廊、走廊等；
⒀建筑物间有顶盖的架空走廊；
⒁室外楼梯；
⒂建筑物内变形缝
（2）折算面积的范围。
①有柱的雨篷、车棚、货棚、站台等的建筑面积，独立柱的雨篷、单排柱的车棚、货棚、站台等的建筑面积；
②建筑物外有柱和顶盖的走廊、檐廊的建筑面积，有盖无柱走廊、檐廊的建筑面积，无围护结构的凹阳台、挑阳台的建筑面积。
（3）不计算建筑面积人范围。
2.人工挖土工程量计算规则
人工控挖土工程量计算包括人工挖沟槽、基坑、土方等工程量计算。计算进时首先明确三者的划分标准。
挖掘沟槽、基坑、土方工程量按挖方体积计算。需放坡时，要考虑放坡系数。计算基底宽度时，需考虑工作面宽。挖沟槽、基坑需支挡土板时，沟槽、基坑底宽音面支挡土板10cm，双面增加20cm，支挡土板后，不再计算放坡。
沟槽、基坑深度按图示槽、坑底面至室外地坪深度计算。沟槽的长度，外墙沟槽按图示中心线长度计算；内墙沟槽按图示基础底面之间 净长线或内槽净长线（或加工作面和挡土板宽度）计算，内外突出部分，（垛、附墙烟囱）体积并入沟槽土方工程量内计算。
3.砖基础工程量计算规则
计算砖基础工程量时，首先要明确砖基础与砖墙的划分界限。
砖基础工程量，按施工图示尺寸以立方米计算，计算公式为
砖基础工程量＝基础长度×基础断面面积±应并入（扣除）
（1）基础长度的计算。外墙墙基按外墙中心丝长度计算，内墙墙基按内墙基净长度计算。
（2）基础断面面积的计算。计算公式为：
基础断面面积＝标准厚墙基面积＋大放脚增加断面面积
或基础断面面积＝标准墙基厚度×（基础深度+大放脚折加高度）
4.砖墙工程量计算规则
砖墙按墙长乘墙高乘墙厚以立方米计算工程量，计算公式如下：
墙体工程量＝墙长×墙高×墙厚±应并入（或扣除）体积
墙体长度：外墙长度按外墙叫中心线长度计算，内墙长度按内墙净长线计算。墙体厚度：标准砖以240mm×115mm×53mm尺寸为准，其砌体计算厚度按规定尺寸计算。墙身高度：外墙墙身以设计室内地坪为计算起点，内墙首层以室内地坪、二层及二层以上以楼板面为起点，不同类型的内、外墙和山墙按相应规定计算高度。
5.女儿墙工程量计算规则
女儿墙按墙长乘墙高乘墙厚以立方米计算。高芳自外墙顶面处至图示女儿墙顶面，长芳按外墙中心线长度计算，分别不同墙厚并入外墙工程量内。
6.框架间砌体、多孔砖墙、空心砖墙、砌块墙工程量计算规则。
按图示砌筑面积乘以墙厚以立方米计算，应扣除门窗洞口，0.3平方米以上洞口和钢筋混凝土过梁等所占体积。但不扣除多孔砖的孔、空心部分的体积。
7.现浇混凝土及钢筋混凝土模板工程量计算规则
（1）现浇混凝土框架，分别按梁、板、柱墙有关规定计算，附墙柱并入墙内工程量。
（2）杯形基础杯口高度大于杯口大边长度的，套高杯基础定额项目。
（3）现浇钢筋混凝土悬挑板（雨蓬、阳台）的模板，按图示外挑部分尺寸的水平投影面积计算。挑出墙外的牛腿梁及板边模板不另计算。
（4）现浇钢筋混凝土楼梯，以图示露明面民主运动珠水平投影面积计算，不扣除小于500mm楼梯井所占面积。楼梯的踏步、踏步板平台梁等侧面模板不另计算。
（5）混凝土台阶包括梯带，按图示台阶尺寸的水平投影面积计算，台阶端头两侧不另计算模板面积。
（6）现浇混凝土小型池槽按构件外围体积计算，池槽内、外侧及底部的模板不应另计算。
8.预制混凝土及钢筋混凝土构件模板工程量计算规则
预制钢筋混凝土模板工程量，除另有规定者外均按混凝土实体积以立方米计算。小型池槽按外型体积以立方米计算。预制桩尖按虚体积（不扣除桩尖虚体积部分）计算。
9.现浇混凝土工程量计算规则
混凝土工程量除另有规定者外，均按图示尺寸实体体积心立方米计算。不扣除构件内钢筋、预埋铁件及墙、板中0.3平方米内的孔洞所占体积。
（1）现浇基础
①有肋带形混凝土基础，其肋高与肋宽之比在4：1以内的按有肋带形基础计算。超过4：1时，其基础扩大面积以下按板式基础计算，以上部分按墙计算。
②独立基础工程量，应按不同构造形式分别计算。杯形基础工程量，按基础外形体积减去杯口体积后计算。
③满堂基础工程量。无梁式满堂基础工程量应按板的体积加柱脚的体积计算。有梁式满堂基础工程量应分别计算板和梁的体积，再相加而得。箱式满堂基础应分别按无梁式满堂基础（底板）、柱、墙、梁、板有关规定计算，套有关定额项目。
（2）现浇柱。按图示断面尺寸乘心柱高以立方米计算。有梁板、无梁板、框架柱和构造柱的柱高按相应规定计算；依附柱上的牛腿入柱身体积内计算。
（3）现浇梁。按图示断面尺寸乘以立方米计算，当梁与柱连接、主梁与次梁连接、梁与混凝土墙连接、梁伸入到墙体内时梁长按相应规定计算；圈梁长，外墙上按外墙中心线长计算，内墙按净长线计算。
（4）现浇板。按图示面积乘以板厚以立方米计算，其中：有梁板工程量为主、次梁与板的体积之和；无梁板按板和柱帽体积之和计算；平板按板实体体积计算；现浇挑檐天沟与板（包括屋面板、楼板）连接时，以外墙为分界线，与圈梁（包括其他梁）连接时，以梁外边线为分界线。外墙外边线以我或梁外边线以外为挑檐天沟。各类板伸入墙内的板头并入板体积内计算。
（5）现浇墙。按图示墙长乘以墙高及厚度以立方米计算。应扣除门窗洞口及0.3平方米以外孔洞的体积，墙垛及突出部分并入墙体积内计算。其中墙长：外墙按中心线长计算，内墙按净长线长计算，有柱者算至柱侧面（指突出墙外的柱）。墙高：从墙基上表面或基础梁上表面算至墙顶，有梁者算至梁底面（指突出墙外的梁）。
（6）整体楼梯包括休息平台、平台梁、斜梁及楼梯的连接梁，按水平投影面积计算。不扣除宽度小于500mm的楼梯井，伸入墙内部分不另增加。
（7）阳台、雨篷（悬挑板），按伸出外墙的水平投影面积计算，伸出外墙的牛腿不另计算。带反挑檐的雨蓬按展开面积并入雨蓬内的计算。
（8）栏杆按净长度以延长米计算。伸入墙内的长度已综合在定额内。栏板以立方米计算，伸入墙内的栏板，合并计算。
（9）预制板补现浇板缝时，板缝宽度20cm者按平板计算。
10.预制构件混凝土工程量计算规则
预制混凝土工程量按图示尺寸实体 体积以立方米计算，不扣除构件内钢筋、铁件及小于300mm×300mm以内孔洞面积。
预制钢筋混凝土框架柱现浇接头（包括梁接头）按设计规定断面和长度以立方米计算。预制桩按桩全长（包括桩尖）乘以桩断面（空心桩应扣除孔洞体积）以立方米计算。
11.钢筋工程量计算规则
钢筋工程应区别现浇、预制构件、不同钢种和规格，分别按设计长度乘以单位重量，以吨计算汇总。
（1）普通钢筋
钢筋长度＝构件长度－端部保护层厚度＋增加长度
纵向受力的普通钢筋和预应力钢筋，其混凝土保护层厚度不应小于钢筋的公称直径，且应符合设计规范规定。增加长度指弯钩、弯起、搭接和锚固等增加的长度。
（2）箍筋
每一构件箍筋总长度＝每根箍筋长度×箍筋根数
每根箍筋长度：直径10mm以下的，按混凝土构件外围周长计算，直径在10mm以上时，按混凝土构件外围周长再加25mm计算。
（3）预应力钢筋
先张法预应力钢筋，按构件外形尺寸计算长度；后张法预应力钢筋按设计图纸规定的预应力钢筋预留孔道长度，并区别不同的锚具类型，分别按有关规定计算。
七、建设工程造价及其构成
（一）考试目的
建设工程的造价是决定建设工程价值的重要因素，掌握建设工程造价的构成有助于评估人员正确理解工程建设过程中支付各项费用和成本，正确分析建设过程中形成的各种数据资料，对于提高评估工作的技术含量具有重要作用。这部分内容主要考核评估人员对建设工程造价构成和计算的熟练程度。
（二）考试基本要求
1.掌握工程建设不同阶段造价文件的作用和内容，熟悉建设工程造价及相关概念，熟悉建设工程计价原理和工程量清单计价有关规定，了解建设工程概预算概念、定额概念及类型。
2.掌握建设造价的构成，熟悉设备及工器具购置费工程建设其他费用的构成以及预备费、建设期借款利息的内容。
（三）要点说明
1.工程建设不同阶段造价文件的作用和内容
（1）投资估算
投资估算是指在工程建设的前期（规划、项目建议书）阶段，项目建设单位向国家计划管理部门申请建设项目立项或国家、建设主体对拟立项目进行决策，确定建设项目在规划、项目建议书等不同阶段的投资总额而编制的造价文件。投资估算是论证拟建项目在经济上是否合理的重要文件，是决策、筹资和控制造价的主要依据。
（2）设计概算和修正概算
设计概算是根据初步设计图纸、概算定额规定的工程量计算规则和设计概算编制方法，预先测定工程造价的文件。设计概算文件较投资估算准确性有所提高，但又受投资估算的控制。设计概算文件包括建设项目总概算、单项工程综合概算和单位工程概算。修正概算是在扩大初步设计阶段对概算进行的修正调整，较概算造价准确，但受概算造价控制。
（3）施工图预算是根据已批准的施工图纸，在施工方案（或施工组织设计）已确定的前提下，按照预算定额规定的工程量计算规则和施工图预算编制方法预先编制的工程造价文件。施工图预算造价较概算造价更为详尽和准确，但同样要受前一阶段所确定的概算造价的控制。
（4）合同价
合同价是指在工程招投标阶段通过签订总承包合同、建筑安装工程承包合同、设备材料采购合同，以及技术和咨询服务合同所确定的价格。
（5）结算价
工程结算价是指一个单项工程、单位工程、分部工程或分项工程完工后，经建设单位及有关部门验收并输验收手续后，施工企业根据施工过程中现场实际情况的记录，设计变更通知书、现场工程更改签证、预算定额、材料预算价格和各项费用标准等资料，在工程结算时按合同调价范围和调价方法，对实际发生的工程量增减、设备和材料价差等进行调整后计算和确定的价格。结算价是该结算工程的实际价格，是结算工程价款、确定工程收入、考核工程成本、进行计划统计、经济核算及竣工决算等的依据。
（6）竣工决算
竣工决算是指在竣工验收后，由建设单位编制的建设项目从筹建到建设投产或使用的全部实际成本的技术经济文件，是最终确定的实际工程造价，是建设投资管理的重要环节，是工程竣工验收、交付使用的重要依据，也是进行建设项目财务总结，银行对其实行监督的必要手段。
2.建设工程造价的构成
建设工程造价包括设备及工器具购置费、建筑安装工程费用、工程建设其他费用、预备费、建设期贷款利息和固定资产投资方向调节税（自200年1月起发生的投资额，暂停征收该税种）。
3.建筑安装工程费用的内容和构成
建筑安装工程包括建筑工程费用和安装工程费用。根据建设部颁布的《建筑安装工程费用项目组成》［建标［2003］206号］（自2004年1月1日施行）文件规定，我国建筑安装工程费用包括直接费、间接费、利润和税金四大部分。
4.直接费、间接费、利润及税金的构成和计算方法
（1）直接费
由直接工程费和措施费构成：
直接工程费是指施工过程中耗费的构成工程实体的各项费用，包括人工费、材料费、施工机构使用费用。
措施费是指为完成工程项目施工，发生于该工程施工前和施工过程中非工程实体项目的费用。措施费可根据专业和地区的情况自行补充。各专业工程的专用措施费项目的计算方法由各地区或国务院有关专业主管部门的工程造价管理机构自行制定。
（2）间接费
间接费由规费、企业管理费组成。
规费是指政府和有关权力部门规定必须缴纳的费用。内容包括工程排污费、工程定额费、社会保障费、住房公积金、危险作业意外伤害保险等。规费根据本地区典型工程发承包价的分析资料综合取定计算中所需数据。企业管理费是指建筑安装企业组织施工生产和经营管理所需费用。内容包括管理人员工资、办公费、差旅交通费、固定资产使用费、工具用具使用费、劳动保险费、工会经费、职工教育经费、财产保险费、财务费、税金和其他费用等。
间接费是按相应的计取基础乘以间接费费率（指导性费率）确定的。
（3）利润及税金
利润是指施工企业完成所承包工程获得的盈利，它是按相应的计取基础乘以利润率确定的。税金是指国家税法规定的应计入建筑安装工程造价内的营业税、城市维护建设税及教育费附加。
税金＝（税前造价＋利润）×税率（%）
八、建设工程造价的确定
（一）考试目的
工程计价方法在工程建设的各个阶段有所不同，掌握这些方法，有助于评估人员正确理解和工程造价文件，在评估中灵活借鉴造价计价方法，为合理确定建设工程重置成本和估算拟建项目投资起着至关重要的作用。这部分内容主要考核评估人员实行工程造价核算的能力。
（二）考试基本要求
1.了解投资估算的内容和编制方法
2.掌握设计概算的概念和内容及单位建筑工程概算编制方法；熟悉设计概算的主要作用和编制依据，熟悉单位设备及安装工程概算编制方法；了解单项工程综合概算和建设项目总概算的编制方法。
3.掌握施工图预算的概念和内容及施工图预算的编制方法，熟悉施工图预算的主要作用和编制依据，了解给排水、采暖、燃气、电气照明安装工程施工图预算的编制。
4.掌握工程量清单计价的基本方法和程序，熟悉工程量清单统一格式，了解工程量清单计价及其作用。
5.了解工程结算和竣工决算的内容。
（三）要点说明
设计概算是在投资估算的控制下由设计单位根据初步设计（或技术设计）图纸及说明、概算定额（概算指标）、各项费用定额或取费标准（指标）、设备、材料预算价格等资料，编制和确定的建设项目从筹建至竣工交付使用所需全部建设费用的文件。设计概算包括静态和动态投资两个部分，可分为单位工程概算、单项工程综合概算和建设项目总概算三级。
2.单位建筑工程概算编制方法
（1）概算定额法
利用概算定额编制单位建筑工程设计概算的方法，与利用预算定额编制单位建筑工程施工图预算的方法基本相同。其不同之处在于编制概算所采用的依据是概算定额，所采用的工程计算规则是概算工程量计算规则，该方法要求初步设计达到一定深度，建筑结构比较明确时，方可采用。
（2）概算指标法
概算指标法是采用直接工程费指标。概算指标法是将拟建厂房、住宅的建筑面积或体积乘以技术条件相同或基本相同的概算指标而得出直接工程费，然后按规定计算出措施费、间接费、利润和税金等，编制单位工程概算的方法。该方法适用于初步设计深度不够，不能准确地计算工程量，但工程设计是采用持比较成熟而又有类似工程概算指标可以利用的情况。因此，其计算精度较低，是一种对工程造价估算的方法，但由于其编制速度快，故有一定的实用价值。
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2004-6-5
