一、学习内容
（一）土地使用权评估的市场比较法
（二）土地使用权评估的成本法
二、重点与难点解析
（一）土地使用权评估的市场比较法
1、市场比较法的基本含义是：在求取一宗待估不动产价格时，依据替代原理，将待估不动产与类似不动产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素等修正，得出待估不动产在评估期日的价格。
由市场比较法估价得到的价格，称为比准价格。
市场比较法的理论依据，就是经济学中的替代原理。
2、适用范围
市场比较法只要有类似地产的适合的交易实例即可应用。因此在地产市场比较发达的情况下，市场比较法得到广泛应用。在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与待评估地产相类似的地产交易越多，市场比较法应用越有效。
而在下列情况下，市场比较法往往难以适用：
没有发生地产交易或在地产交易发生较少的地区；
对某些类型很少见的地产或交易实例很少的地产，如古建筑用地等；
对那些很难成为交易对象的不动产，如教堂、寺庙用地等；
风景名胜区土地；
图书馆、体育馆、学校用地等。
3、市场比较法的计算公式
市场比较法就是通过与近期交易的地产进行比较，并对一系列因素进行修正，而得到待估地产在估价期日的市场状况下的价格水平。通过交易情况修正，将可比交易实例修正为正常交易情况下的价格；通过交易日期因素修正，将可比交易实例价格修正为评估期日时的价格；通过区域因素修正，将可比交易实例价格修正为待估对象所处区域条件下的价格；通过个别因素修正，将可比交易实例价格修正为待估对象自身状况下的价格。
市场比较法的基本计算公式是：P＝P'×A×B×C×D
式中：P－待估地产评估价格；
P'－可比交易实例价格；
P－交易情况修正系数；
B－交易日期修正系数；
C－区域因素修正系数；
D－个别因素修正系数。
如果土地容积率、土地使用年期单独修正，则计算公为：
P＝P' ×A×B×C×D×容积率修正系数×土地使用年期修正系数。
4、应用市场比较法的操作步骤
（1）交易资料收集
（2）可比交易案例确定
（3）因素修正
因素修正包括：情况修正、期日修正、区域因素修正、个别因素修正、容积率修正、土地使用期修正等。
① 交易情况修正。将交易中由于个别因素所产生的价格偏差予以剔除，使其
为正常价格。
地产交易中的特殊情况较为复杂。
有特殊利害关系的相互间的交易，如亲友之间、有利害关系的公司、公司与
单位职工之间，通常都会以低市价的价格进行交易。
交易时有特别的动机，这以急于脱售或急于购买最为典型。如有人为了扩大
营面积，收买邻近的建筑用地，往往会使交易价格抬高。
买方或卖方不了解市场行情，往往使地产交易价格偏高或偏低。
其他特殊交易的情形。如土地增值税本应由卖主负担，却转嫁给了买主。
特殊的交易方式。
通过交易情况修正，即将可比实例价格修正为正常交易情况下的价格。
② 交易日期修正。交易实例的交易日期与待评估地产的评估基准日往往有一
时间差。因此需要根据地产价格的变动率，将交易实例地产价格修正为评估基准日的地产价格就是期日修正。
地产价格的变动率一般用地价指数来表示。
评估基准日交易实例价格＝交易实例价格×（评估基准日指数／交易日期指数）。
③ 区域因素修正。交易实例地产与待评估地产如果不是处于同一地区，应将
交易实例地产所处地区与待评估地产所处地区的区域因素加以比较，找出由于区域因素的差别而引起的交易实例地产与待评估地产价格的差异，对交易实例地产价格进行修正。如果交易实例地产与待评估地产处在同一地区，则不必进行此项修正。
④ 个别因素修正。将交易实例地产与待评估地产的个别因素加以比较，找出
于个别因素的差别而引起的交易实例地产与待评估地产价格的差异，对交易实例地产价格进行修正。
⑤容积率修正。
⑥土地使用年期。
5、地产价格的确定
经过上述的交易情况修正、期日修正、区域因素修正、个别因素修正、容积率修下、土地使用年期修正，就可得到在评估基准日的待估地产的若干个价格。
（二）土地使用权评估的成本法
1、基本思路
成本法是依据开发或建造待估不动产或类似不动产所需要的各项必要正常费用，包括正常的利润、利息和税费，而评估待估对象价格的方法。
城市土地既是大自然的产物，但同时又因人类的改造而凝结着人类劳动，
利用成本法评估土地使用权的价格，就是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地价格。
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2006-8-19
