（五） 地价的种类
地价种类主要有：基准地价、标定地价、交易底价、交易价、课税价格等。
1、基准地价
（1）基准地价是按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。基准地价评估以城市为单位进行。
（2）基准地价按用途可划分为综合基准地价、商业、住宅、工业等分类基准地价。按地价成果在图上的表达方式，可分为点状地价、线状地价和面状地价。一般标准宗地地价以点状表示，综合基准地价采用面状地价表示，商业用地地价采用线状和面状相结合的方式表示，住宅用地基准地价采用面状地价的方式表示，工业用地基准地价采用面状地价表示。
（3）基准地价的特点
基准地价一般具有下列特点：
①基准地价是区域性价格。因而基准地价的表现形式通常为区片价和路段价，或两者结合起来共同反映某种用途的土地使用权价格。一般以繁华突变地段以及自然地物等为界划分区片和路段。
②基准地价是土地使用权价格。
③基准地价一般都是覆盖整个区域，在整个市域内具有可比性。
④基准地价是单位土地面积的地价。
⑤基准地价具有现实性，是评估出的一定时期内的价格。
（4）基准地价的作用
①具有政府公告作用：
②在全国、区域及城市范围内宏观调控地价水平的依据；
③国家征收城镇土地税收的依据；
④政府参与土地有偿使用收益分配的依据；
⑤进一步评估宗地地价的基础；
⑥引导土地资源在行业部门间的合理配置。
2、标定地价
标定地价是具体宗地在一定使用年期的价格。
（1）标定地价的特点
①标定地价政府公告的具体地块的价格，是具有独立权属单位的宗地地价。
②标定地价一般都具有评估基准日，随时间的变化而变化。
③标定地价是确定土地使用权出让底价的参考依据。
④标定地价是政府管理地产市场的参考依据之一。
（3）标定地价的作用
①标定地价确定土地使用权出让价格优惠程度的依据。
②标定地价是企业清产核资的依据。
③标定地价是政府行使优先购买权的衡量标准。
④标定地价是核定土地增值税的依据之一。土地增值税可以标定地价作为计税依据。
⑤划拨土地使用权转移时，是补交土地出让金的标准。
3、交易底价
交易底价包括土地使用权出让底价、转让底价、抵押底价等。
土地使用权出让底价是政府根据正常地产市场状况下地块应达到的地价水平
确定的某一地块出让时的最低控制价格标准。在我国，地产一级市场由政府垄断，因而，土地使用权出让价格对整个地产市场的价格水平的影响是非常重要的。出让底价一般依据基准地价或标定地价，并考虑地产市场的发展状况而定。
转让底价是土地使用权转让时，成交前的谈判底价。
抵押底价是以不动产作为抵押物时地产的协商价格。
4、市场交易价
市场交易价格是地产在市场交易中实际成交的价格。在正常的市场条件下，
卖双方均能迅速获得交易信息，买方能自由地在市场上选择其所需，卖方亦能自由地出售房地产，买卖双方均以自身利益为前提，在彼此自愿的条件下，以某一价格完成地产交易。由于交易的具体环境不同，市场交易价格经常不断地处在变化之中。拍卖价格、协议价格、招标价格、转让价格等都属于市场交易价格。
（六）土地使用权评估的收益法
1、纯收益
纯收益是归属于地产的除去各种费用后的收益
纯收益分为实际纯收益和客观纯收益，只有客观纯收益才能作为评估的依据
（1）、客观总收益
客观总收益是指以收益为目的的地产在一年内所产生的所有收益。
在计算以客观收益为基础的总收益时，地产必须处于最佳利用状态下。最佳利用状态是该不动产处于最佳利用方向和最佳利用程度。在现实经济中，客观收益应为正常使用下的正常收益。
（2）、客观总费用
在估价时总费用也应该是客观费用，剔除不正常的费用支出。
2、资本化率
（1）资本化率的大小同投资风险的大小成正相关的关系。资本化率越高，意味着投资风险越大，在纯收益不变的情况下，不动产价格越低。
（2）求取资本化率的方法
①纯收益与售价比率法。评估人员从市场上搜集近期交易的与待估地产相同或相近似的地产的纯收益、价格等资料，反算出它们各自的资本化率，这种方法称为纯收益与售价比率法。这种方法要求市场发育比较充分、交易案例比较多。
②安全利率加上风险调整值法。
③各种投资风险、收益率排序插入法。
（3）资本化率的种类
① 综合资本化率。这是把土地和附着于其上的建筑物看作一个整体评估所用
的资本化率。采用的纯收益也是房、地合一的纯收益。
② 建筑物资本化率。建筑物资本化率用于评估建筑物的价格。这时采用的纯
收益是建筑物自身所产生的纯收益，把房地产整体收益中的土地纯收益排除在外。
③土地资本化率。土地资本化率用于求取土地自身的价格。这时采用的纯收益是土地自身的纯收益，把房地产整体收益中的建筑物纯收益排除在外。
④综合资本化率、建筑物资本化率和土地资本化率的关系。
r =(r1L+r2B)/(L+B)
r：综合资本化率；
r1：土地资本化率；
r2：建筑物资本化率；
L：土地价格；
B：建筑物价格；
3、收益法求地产价格计算公式
P：地产价格；
P1：未来第t年的房地价格；
A：纯收益；
A1，A2．．．An:分别为未来各年的纯收益；
r：资本化率；
r1,r2．．．rn:分别为未来各年的资本化率；
n：收益年期。
（1）纯收益不变
①在收益永续，各因素不变的条件下，有以下计算式：
P=A/R
其成立条件是： 纯收益每年不变； 资本化率固定且大于零； 收益年
期无限。
②在收益年期有限，资本化率大于零的条件下，有以下计算式：
P=A×（P/A，r,n）
其成立条件是：纯收益每年不变； 资本化率固定且大于零； 收益年期有限为n。
③在收益年期有限，资本化率等于零的条件下，有以下计算式：
P=A×n
其成立条件是：纯收益每年不变； 收益年期有限为n； 资本化率为零。
（2）纯收益在若干年后保持不变的计算式：
（3）纯收益按等差级数变化的计算式：
（4）纯收益按等比级数变化
（5）已知未来若干年后地产价格的条件下的计算式：
4、收益法求地产价格的操作步骤
（1）计算总收收益
（2）计算总费用
（3）计算土地纯收益
（4）确定资本化率
（5）计算地价
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2006-8-19
