（四）机器设备评估的其他方法
1、运用市场法评估机器设备
采用市场法评估设备的基本汪骤和要点是：
（1） 明确鉴定被评估对象
（2）选择参照物
在市场中选择参照物，最重要的是要具有可比性。可比性因素具体包括：
①设备的规格型号；
②设备的生产厂家；
③设备的制造质量；
④设备的附件、配件情况；
⑤设备的实际使用年限；
⑥设备的实际技术状况；
⑦设备的出售目的和出售方式；
⑧设备的成交数量和成交时间；
⑨设备交易时的市场状况；
⑩设备的存放和使用地点。
(3) 选择适当的方法估测比准价值
评估设备可选用的具体评估方法有直接比较法、相似类比法和市价折法等。
（4）确定评估结果
2、运用收益法评估机器设备
单项设备评估通常不采用收益法评估。对于自成体系的成套设备、生产线，以及可以单独作业的车辆等设备，则可以采用收益法评估。
资产评估 第七讲
一、学习内容
（一）、土地与土地使用权
（二）、土地的特性
（三）、地价的特征
（四）、地价评估的原则
（五）、 地价的种类
（六）、土地使用权评估的收益法
二、重点与难点解析
（一）土地与土地使用权
1、土地的供给可以分为土地的自然供给和经济供给两个方面。
（1）地球提供给人类可利用的土地数量，叫做土地的自然供给，它反映了土地供人类使用的天然特性，其数量包括已利用的土地和未来可供利用的土地，即后备土地资源。它是无弹性的。自然供给的土地有5个特性：
①具有适宜于人类生存和工作的气候条件；
②具有适宜于植物生长的土壤质地和气候条件；
③有可以利用的淡化水资源；
④有可供人类利用的生产资源；
⑤具有一定的交通条件。
（2）土地的经济供给，是指在土地的自然供给的范围内，对土地进行了开发、规划和整治，以满足人类不同需求的土地供给。土地的经济供给是有弹性的。
在我国，城市土地的所有权属于国家，因此地价一般是土地使用权的价格。土地使用权出让的最高年限由国务院确定。
（二）、土地的特性
土地的特性可以分为土地的自然特性和经济特性两个方面。
1、土地的自然特性
土地的自然特性包括：（1）位置的固定性。土地具有位置的固定性，不能随土地产权的流动而改变其空间的位置。地产交易，不是土地实体本身的空间移动，而是土地产权的转移。土地位置的固定性决定了土地价格具有明显的地域性特征。
（2）质量的差异性。土地的位置不同，造成了土地之间存在自然差异，这个差异导致土地级差地租的产生。
（3）不可再生性。土地是自然的产物，是不可再生资源，土地资源的利用只有科学合理，才能供人类永续利用。
（4）效用永续性。只要土地使用得当，土地的效用即利用价值会一直延续下去。
2、土地的经济特性
土地的经济特性包括：
（1）供给的稀缺性。所谓土地经济供给的稀缺性，主要是指某一地区的某种用途的土地供不应求，形成稀缺的经济资源，造成供求上的的矛盾，土地经济供给的稀缺性，与土地总量的有限性、土地位置的固定性、土地质量的差异性有关。
（2）可垄断性。土地的所有权和使用权都可以垄断。由于土地具有可垄断性，因此，土地所有权或使用权在让渡时，就必然要求在经济上有所体现。
（3）土地种用多方向性。一块土地的用途是多种的，可以作为农田，也可以建住宅或建写字楼，或者造商场。土地利用的多方向性观客上要求在地产估价中需要确定土地的最佳用途。
（4）效益级差性。由于土地质量的差异性而使不同土地的生产力不同，从而在经济效益上具有级差性。
（三）、地价的特征
由于土地的不可再生性、相对稀缺性、位置固定性等特性的存在，使得地产价格具有不同于一般商品价格的特征。
1、地价是地租的资本化
土地不完全是劳动的产物，因此，地价并不是土地的购买价格，而是地租的资本化。
2、地价是权益价格
由于地产不可移动，因此地产的买卖、抵押等并不能移转地产的物质实体本身，而是转移与土地有关的各种权益。地产的权益是一束权益，如所有权、使用权、抵押权、租赁权等，因此，发生经济行为的地产转移方式不同，形成的地产权益不同，其权益价格也不相同，评估时必须仔细虑。
3、土地具有增值性
由于土地可永续利用，随着地块周围环境因素的变化及经济的增长，除个别情况外，随着时间的流逝，土地往往具有自然增值的属性。
4、地价与用途相关
5、地价具有个别性
6、地价具有可比性
（四）、地价评估的原则
土地使用权评估除了需遵循资产评估的一般原则外，还要特别注意以下评估原则：
1、替代原则
根据经济学的替代原理，在同一市场上效用相同或相似的地产，由于市场竞争的影响，必然使其价格趋于一致。依据这一原理，评估地产价格时，在地产同一供应圈内，可以通过调查近期发生交易的、与待估地产有替代可能的地产价格及条件，对待估地产与已交易的地产进行价格和条件的比较，从而确定待估地产价格。
2、最有效使用原则
评估地价时，不能仅仅考虑地块现时的用途和利用方式，而要结合预期原则考虑何种情况下土地才能达到最佳使用，以最佳使用所能带来的收益评估地块的价格。
确定地产是否为最有效使用，主要应考虑：待估地产的最有效使用是什么，现在
使用方法是否为最有效使用，如不是，则是否有转换为最有效使用的可能，最有效的使用能持续多久等。最有效的使用直接关系到地产利用收益，影响其经济价格，在估价实务中，必须高度重视
3、合法原则
合法原则是指地产评估要在法律规定的条件下进行。
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2006-8-19
