CPV考试辅导资产评估讲义[3]

4、建筑物有形损耗率及成新率的测算。建筑物有形损耗率和成新率的测算主要采用使用年限法和打分
法。
（1）使用年限法。使用年限法是指利用建筑物的实际已使用年限占建筑物全部使用寿命（年限）的比
率作为建筑物有形损耗率；或以估测出的建筑物尚可使用年限占建筑物全部使用寿命（年限）的比率作为建筑物的成新率。
建筑物有形损耗率=建筑物实际已使用年限/ （建筑物实际已使用年限+建筑物尚可使用年限）×100%
建筑物成新率=建筑物尚可使用年限/ （建筑物实际已使用年限+建筑物尚可使用年限） ×100%
运用使用年限法的关键在于，测定一个较为合理的建筑物尚可使用年限。
（2）打分法。打分法是指评估人员借助于建筑物成新率的评分标准，包括建筑物整体成新率评分标准，以及按不同构成部分的评分标准进行对照打分，得出或汇总得出建筑物的成新率。
根据《房屋完损等级评定标准》，按房屋的结构、装修、设备等组成部分的完好程度，划分为5个等级。
①完好房，指成新率在80%以上的房屋。
②基本完好房，批成新率在60%-70%之间的房屋。
③一般损坏房，指成新率在40-59%之间的房屋。
④严重损坏房，指成新率在39%以下的房屋。
⑤危房。
但采用打分法的关键问题，一是打分标准是否科学合理。二是评估人员对打分标准掌握和运用的水平。
用打分法估测建筑物的成新率可参照下列数学式进行：
成新率=（结构部分合计得分×G+装修部分合计得分×S+设备部分合计得分×B）/100×100%
式中：
G--结构部分的评分修正系数；
S--装修部分的评分修正系数；
B--设备部分的评分修正系数；
5、建筑物功能性贬值的分析测算。建筑物功能性贬值是指由于建筑物用途、使用强度、设计、结构、
装修、设备配备等不合理造成的建筑物功能不足或浪费形成的价值损失。
建筑物用途与使用强度不合理是相对于其所占用的土地的最佳使用而言的。
建筑物用途及使用强度与其占用土地最佳使用不一致、不协调形成的功能性贬值的量，从理论上讲，
相当于建筑物所占用土地的现实用途与其最佳使用之间的价值差。还要考虑建筑物是房地合一评估，还是房地分估合一来分析判定其功能性贬值。
建筑物的设计以及结构上的缺陷，将导致建筑物不能充分发挥其应有功能和最大限度发挥其效用。建
物有效使用面积与其建筑面积的比例低于正常建筑物有效使用面积与其建筑面积的比例部分所形成的价值损失，是建筑物功能性贬值的表现。
建筑物的装修、设备与其总体功能的不协调，也会造成建筑物的功能性贬值。

6、建筑物经济性贬值的分析测算。建筑物经济性贬值是指由于外界条件的变化而影响了建筑物效用的发挥，导致其价值贬损。
经济性贬值=建筑物年收益净损失额/正常资产收益率

（二）建筑物评估的残余法
建筑物残余估价法是指建筑物与其基地合并计算收益，在用收益还原法以外的方法能求得土地的价格
时，从建筑物及其基地所产生的收益中，扣除归属于基地的纯收益，即可得到归属于建筑物的纯收益，再用建筑物的还原利率还原，便可得到建筑物的评估价。其中土地的纯收益一般是以市场比较法或成本逼近法等 求得土地价格后，乘上土地的还原利率便可得到。
只有客观收益的房地产才能运用建筑物残余估价法，运用建筑物残余估价法还要求建筑物的用途、使
用强度以及使用状态等与土地的最佳使用不能严重背离。
建筑物残余估价法用公式表示如下：
B=（a-L r1）/（r2+d）
=a2/（r2+d）
式中：
a--建筑物及其基地所产生纯收益；
L--土地价格；
r1--土地的还原利率；
B--建筑物的收益价格；
r2--建筑物的还原利率；
d--建筑物的折旧率 ；
a2--建筑物的纯收益

（三）建筑物评估市场比较法
1、市场房价对照法
市场房价对照法的关键，在于准确获取与待估建筑物相同或相似的建筑物的市场价格。
2、单位造价调整法
单位造价调整法是根据现行单位建筑面积的造价为基础，调整估算待估建筑物市场价格的一种方法。
单位造价调整法的步骤
（1）搜集与待估建筑物相同结构、相同用途的建筑物的现行单位造价，以此作为评估待估建筑物价格的基础。
（2）调整待估建筑物在地基处理、室内结构、装修标准、附属设施、建造时间、市场行情等方面与
现行标准之间的差异，将搜集的建筑物现行标准单位造价调整为待估建筑物单位市价。
（四）在建工程评估
1、在建工程评估特点
（1）在建工程种类多，情况复杂
（2）在建工程的形象进度以及资产功能差别很大
（3）在建工程的投资完成额与其实际完成工作量较难一致
（4）在建工程的建设工期长短差别较大
由于在建工程的上述特点，使得在建工程评估难以用统一的模式或公式一概而论。比如，对于建设工
期较短、工程投资与工程形象进度大体相当、其账面价值基本上能反映评估时点的重置成本的，评估时可以考虑按在建工程的账面值作为评估值。又如，整个建设工程已经完成或接近完成，只是尚未交付使用的在建工程，完全可以考虑按房屋建筑物或其他固定资产的评估思路进行评估。属于停建的在建工程，要查明停建原因，确因工程的产、供、销及工程技术等原因而停建的，要考虑在建工程的功能性及经济性贬值。对于正常的在建工程，一般应按在建工程的重置成本来估价。只要在建工程的预期收益率处于社会平均水平，在建工程的重置成本基本上可以反映其收益价格。如果确实可以证明在建工程的预期收益明显地高于或低于社会平均水平，则要考虑在建工程超额收益或减额收益对在建工程评估值的影响。

[1] [2] [3] [4] [5] [6] [7] [8]