CPV考试辅导资产评估讲义[3]

（五）影响房地产价格的因素
1、一般因素，是指对房地产价格及其变化具有普遍性和共同性的影响因素。包括行政因素、经济因素、社会因素、其他因素。
2、区域因素，是指房地产所在地区的自然条件、社会条件、经济发展状况和行政条件相结合所形成的地区性特点或区域性特点。不论是何种用途的房地产，规划限制（包括建筑高度、建筑容积率、建筑密度等）的影响都是不容忽视的。
建筑高度是指地上建筑物可达及的最高限度，建筑物的实际高度应在城市规划限定的建筑高度以下（包括相等）。
建筑容积率是指建筑物面积与建筑占地面积之比。用公式表示：容积率=建筑物面积÷建筑占地面积×100%。
建筑密度是指某一房地产的底层建筑面积与建筑占地总面积之比。用公式表示：建筑密度=建筑物底层面积÷建筑占地总面积×100%
3、个别因素，是指某具体房地产所表现的个别特性。
4、房地产评估除了遵循一般资产评估原则外，还要遵循合法原则和最佳使用原则、
合法原则
房地产评估的合法原则是指房地产评估必须以房地产的合法取得、合法使用、合法交易、合法处分等为前提。房地产的合法取得通常是以房地产的合法产权证明文件为依据。合法使用一般是以城市规划为准绳；合法交易和合法处分主要是以房地产有关法规以及有关文件、批件、合同、协议为根据。
房地产评估中的最佳使用原则是指房地产评估应以估价对象的最佳使用为前提。这种最佳使用的含义是法律上允许、技术和功能上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值。
在评估实践中，房地产的最佳使用通常是选择能使估价对象获利最多的用途。

（六）房地产的评估程序
1、明确评估基本事项
2、拟定评估工作方案
3、实地查勘搜集资料
4、选用评估方法评定估算
5、确定评估结果，撰写评估说明或报告

（七）建筑物及其分类
通常所说的建筑物包括建筑物和构筑物两大类。
建筑物按经济用途分类。可划分为：商业建筑、工业建筑、住宅、公共设施、公共建筑等。
按结构构件分类。可划分为钢结构、钢筋混凝土结构、混合结构、其他结构。

（八）建筑物在估价时需考虑的基本因素
1、座落位置。
2、面积。
3、用途。
4、建筑结构。
5、建筑高度。
6、附属设施。
7、装修质量和水平。
8、建成时间。
9、外观。
10、平面格局。
11、产权。
12、其他。

（九）建筑物评估的特点
1、房地合一评估与房地分估
在许多场合下土地和建筑物是要合在一起评估的，尤其是商业用房、住宅等。从资产评估的角度，有时也要把建筑物与其所占用的土地分开。分别评估土地资产和建筑物，以便准确合理地评定地产价值和建筑物价值，避免出现由于用地性质不合理，以及占地面积不合理造成地产价值估价失实和建筑物估价失真情况的出现。
2、建筑物产权受土地使用权年限的制约
3、单独评估建筑物可以采用重置成本法
4、建筑物评估应在适法的前提下进行

 
资产评估:第十讲

一、学习内容
（一）建筑物评估中的成本法
（二）建筑物评估的残余法
（三）建筑物评估市场比较法
（四）在建工程评估

二、重点与难点解析
（一）建筑物评估中的成本法
1、建筑物在评估过程中的成本法主要涉及到四个基本要素，即建筑物的重置成本、实体有形损耗、功能性贬值和经济性贬值。

2、建筑物价格的构成（重置成本构成）。
建筑物价格构成项目主要内容如下：
（1）、土地取得费。
（2）、前期工程费。
①、规划和可行性研究费，按各地现行定额计算。
②、场地临时用水、电、路和场地平整费，通常按实际工程量估算。
③、测量、勘察、设计费，按定额计算。
（3）、建筑安装工程费。
①、建安工程费
②、工程附加支出。
（4）、配套费。
（5）、建设期利息。
（6）、建设单位管理费。
（7）、税金。
（8）、利润。

3、建筑物重置成本的测算方法。
（1）重编预算法。重编预算法是按工程预算的编制方法，对待估建筑成本构成项目重新估算其重
置成本。
这种方法估算其重置成本，准确性相对比较高。但是，费时，此法的适用范围，一是测算建筑物更新重置成本。二是构造比较简单的建筑物。
（2）预决算调整法。
①预决算调整法是以待估建筑物决算中的工程量为基础，按现行工程预算价格、费率将其调
整为按现价计算的建筑工程造价，再加上间接成本，估算出建筑物重置成本。
②预决算调整法主要适用于：其一，不宜采用价格指数调整法，以及因缺乏参照物而无法运用类比法的建筑物评估；
其二，用途结构大致相同相似，且数量较多的建筑物评估。
③预决算调整法的基本步聚：
第一、取得完整的工程竣工决算、竣工图及竣工验收文件等资料，根据分项分部工程项目按基准日的工程预算价格、材料市场价格、间接费率等计算出建筑物的工程造价。
第二、根据国家和地方规定的税费标准和实际情况计算出间接成本；
第三、将估算出的建筑物工程造价加上间接成本，作为建筑物的重置成本。
（3）、价格指数调整法。价格指数调整法是指根据待估建筑物的账面成本，运用建筑业产值价格指数或其他相关价格指数推算出建筑物重置成本的一种方法。价格指数法由于方法本身的缘故，在推算待算估建筑物重置成本的准确性方面略显不足。因此，应尽量控制此法的使用范围。对于大型、价高的建筑物一般不宜采用此法。此法一般只限使用于单位价值小、结构简单，以及运用其他方法有困难的建筑物的重置成本估算。另外，待估建筑物账面成本不清、不实的，也不宜采用此法。
价格指数法能否运用好，除了委托方要提供可靠的待估建筑物账面成本外，关键在于价格指数的选择
价格变动指数的计算上。对于价格指数的选择，可参考建筑业产值价格指数，价格变动指数的计算则要注意所选择的价格指数在所选期间每年公布的是定基价格指数，还是环比价格指数。
对于定基价格指数，
价格变动指数=（评估时点价格指数/建筑物购建时价格指数）×100%
对于环比价格指数，在计算价格变动指数时应按：
X=（1+a1）(1+ a2)(1+ a3)……..(1+ an)×100%
式中：
X--价格变动指数；
a--从建筑物竣工年度后第1年至评估基准日年度的各年环比价格指数。
价格指数调整法用数学式表达为：
重置成本=账面原值×价格变动指数

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